证券之星消息，近期禹洲集团（01628.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

　　2024年前三季度,新房销售同比下降明显,二手房「以价换量」带动市场保持一定的活跃度,得益于9月末国家陆续出台的力度较强的利好政策,四季度房企销售呈「翘尾」回升趋势,然而全年销售市场较去年同比仍有双位数的跌幅,房地产市场依然处于低位调整期。从全年的销售表现来看,国家对房地产市场的政策支持力度,对于销售产生至关重要的影响。今年五六月份,市场受517新政的颁布实施,市场迎来一波复苏行情,之后市场表现持续走弱;9月底,国家新一轮的刺激政策发布后,市场应声反弹,销售表现得到了强有力的支撑。从成交价来看,成交均价有所下降。一方面,房企结合国家、地方政府出台的支持政策,积极采取促销手段进行销售;另一方面,二手房市场业主也纷纷调低出售目标价格,「以价换量」,使得成交均价呈下降态势。从成交结构来看,市场继续分化,新房成交占比持续下降,二手房成交企稳回升,尤其总价低、户型小的房源,成为刚需群体的优先置业选择,在成交中占比持续提升。市场各层面的表现反映出,当前房地产市场信心较弱,购房者出于对未来经济形势不明朗、工作收入不稳定以及房屋价格悲观预期的担忧,使得一部分需求受到抑制,居民购房更加偏向于客观、理性。另外,政府颁布实施的房地产收储政策、城中村改造政策的落地执行不及预期,也使得市场库存承压。2024年,土地市场景气度持续在低位徘徊。受制于市场销售疲软、房企开工意愿不足、九游娱乐官网压力等影响,土拍市场量价齐跌,土地成交溢价率,较去年变化不大,持续稳定在较低水平。从全年的土拍成交类型来看,国央企占比进一步加大,且城司拿地占比提升。整体表现年内,本集团的收入为人民币97亿1,626万元,按年下降54.76%。年度母公司拥有人应占亏损为人民币119亿6,684万元。资本亏绌达人民币117亿3,569万元。董事会不建议派发截止2024年12月31日止年度之末期股息。物业销售年内,本集团的物业销售收入达人民币92亿2,640万元,占集团总收入的94.96%。交付的物业总建筑面积约为815,330平方米。2024年交付及确认销售的物业平均销售价格,为每平方米人民币11,316元。本集团的物业销售确认收入在区域分布上,包括长三角区域、华中区域、环渤海区域、西南区城、粤港澳大湾区(「大湾区」)及海西经济区,分别贡献确认金额的45.63%、27.87%、10.36%、9.48%、4.26%及2.40%。其中,长三角区域仍然是主要的贡献区域。未来,集团将继续秉持著「区域深耕」的战略,优化重点区域发展,为集团带来更加持续的收入贡献。截至2024年12月31日,本集团累计的合约销售金额为人民币79亿5,311万元。合约销售面积为545,787平方米,合约销售均价约为每平方米人民币14,572元。2024年,长三角区域的合约销售达人民币37亿7,497万元,占集团整体合约销售金额的47.46%,依然是集团合约销售贡献占比较大的区域。其中上海、杭州、合肥、苏州、无锡及扬州作为该区域的核心布局城市,合共贡献合约销售金额达人民币28亿5,367万元,集团于长三角区域业务深耕成效显著。大湾区的合约销售总额为人民币21亿5,343万元,占集团合约销售总额的27.08%,逐渐上升的销售占比,体现了禹洲集团战略布局大湾区的优势成果。西南区域及华中区域,合约销售总额为人民币10亿6,140万元,占集团合约销售总额的13.34%。环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额达人民币9亿6,331万元,占集团合约销售总额的12.12%。2024年,受经济、居民收入预期进一步下降影响,叠加春节假期,传统的「小阳春」行情成交量不及预期,使得一季度市场行情表现较为疲软;二季度受宏观利好政策释放、房企「以价换量」,尤其是517新政颁布实施以来,促使房地产销售迎来一波短暂的市场复苏行情,随后政策刺激乏力,市场继续震荡下行。随著三季度末,国家陆续密集出台大力度刺激政策,三四季度市场行情止跌企稳,并走出翘尾行情。在面对持续低迷的市场行情下,禹洲集团竭尽全力、积极应对,凭借著不断进阶的技能,敏锐捕捉房地产市场动向,并结合政府出台的利好政策及时调整营销策略,使得销售业绩有一定的支撑。与此同时,禹洲集团结合「小而美」经营思路,积极探索客群消费场景、消费习惯的变化,将「禹洲新势力计划」升级蜕变为「禹洲星势力」,在推广联动、平台转化以及形象标准化方面持续升级改造,不断摸索通过微信、微博、抖音短视频以及小红书等平台进行项目的宣传推广,积极拓宽数字化营销获客途径,在销售达成路径上深入思考并勇于尝试,持续助力集团的销售目标达成。本集团的物业投资板块覆盖多种商业物业形态,著力打造出「禹悦」品牌购物中心和「禹洲广场」品牌写字楼和商业街三条产品线,满足城市多元群体消费需求。目前,禹洲物业投资项目已进入上海、深圳、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地,业务主要集中在海西经济区、长三角和大湾区等经济发达地区,拥有已开业项目32个及筹备期项目7个,共39个项目,打造商业面积超153万平方米,其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为60%、20%及20%。2024年新春伊始,消费市场回升态势显著,商业地产也重回活跃水准。禹洲商业集团(「禹洲商业」)2024年以「即刻焕新YoungPower」为年度主题,从新项目、新营销、新品牌等角度深刻诠释注重市场及消费者需求的商业运营管理理念,致力于打造更贴近生活的美好商业。龙年开年,禹洲商业以「戏出东方有龙则灵」为主题,举办首届年俗文化节,通过引入「港式年味」概念,打造年货一条街「喜帖街」、喜庆美陈打卡点「喜事屋」、年俗文化市集等传递多元、新颖的商业价值。春节期间客流量同比提升109%,实现后疫情时代的首次客流双倍增长。同时,在植树节、读书日、世界地球日、国际青年节等多个节日,禹洲商业联合开展「Uyo城市生活节」多项活动,从联动基金会的公益展览、义卖到承办文旅局、区政府的文化节、公益惠民活动,用商业作为文化价值的输出载体,从更潮流的维度探索「可持续商业」与「低碳商业」概念。下半年,「非遗文化季」作为禹洲商业又一自创IP,在每年国庆黄金周强势推出,将闽南传统博饼文化、戏剧文化、闽食文化带给全国消费者,树立行业内具有标签特色的闽商形象。禹洲商业将首店经济、市集经济、宠物经济贯穿全年活动策划,用市集、九游娱乐官网城市运动计划、美食夜市等形式与户外空间做连结,将室内消费场景延展至室外,带来更有弹性的商业业态矩阵。2024年禹洲商业累计开展逾2,000场户外活动,累计客流破3,000万人次;组织百场消防、急救与反恐演练,提升商场设施安全性,为超1,800万人次的顾客提供安心无忧的购物环境。同时,禹洲商业积极引入茶饮、餐饮、零售、体验等多业态新品牌,泉州禹悦汇新增多家知名茶饮品牌,与场内10余家奶茶品牌形成人气奶茶一条街;上海浦东禹悦汇则聚焦零售业态,引进多家品牌惠南首店进驻;厦门禹悦汇继续强化潮流体验店的属性,成功引入多家网红品牌。多家知名、网红品牌的区域级首店进驻,进一步丰富品牌组合,为消费者提供更全面更多元的消费选择。2024年,禹洲商业全新推出U-SOUARE运营服务体系,以禹诚服务、禹尊礼遇、禹创空间、禹臻多彩、禹优资源五大模块为核心,为客户打造优质体验。禹诚服务以精细化、高效化的专业运营与服务,为客户提供全方位物业支持,确保办公环境的安全和清洁;禹尊礼遇通过管家服务和全天礼宾接待,让客户享受贴心陪伴;禹创空间打造多元商务空间,配备精装办公空间、品牌酒店和健身场馆,全方位满足企业会务交流需求;禹臻多彩通过定期组织社群活动、沙龙和高端讲座,增强文化和社交互动;禹优资源依托集团优势,提供专属购物平台和综合生活配套。禹洲商业通过U-SOUARE体系,为客户带来安全、高效、温馨的商务体验,助力企业在城市核心地带实现理想办公生活。酒店营运2024年,集团旗下酒店采取多样化、创新性的经营及管理模式,不断优化现有运营管理体系,对品牌进行升级改造的同时,注重服务品质、消费者体验及客户口碑的提升,持续为集团创造更多的收入增长空间。年内,该业务板块为集团带来收入约为人民币110万元。此外,厦门同安嘉美伦温泉酒店、泉州惠安嘉美伦商务酒店、合肥肥东酒店、武汉太子湖酒店及上海奉贤金汇酒店等也在筹建中。集团将始终秉承「如同家人般照顾您」这一服务理念,为住客带来高品质的服务体验。质量安全及产品线设计禹洲集团多年来始终坚持低碳环保和绿色发展的理念,高度重视可持续发展,并主动响应国家「双碳」目标,以「匠心」打造绿色精品项目,不断加大对绿色建筑的实践,力求构筑人与自然和谐共处的生态小区。「环保节能,建设绿色家园」一直是禹洲集团项目开发理念之一,截至2024年12月31日,本集团旗下共有145个项目超2,100万平方米物业达到绿色建筑标准,其中约555万平方米物业更是达到绿色建筑二星级及以上级别的国内或国际标准。2024年,禹洲集团在「雍」、「朗」、「嘉」三大住宅产品系的基础上做好传承和发展,进一步梳理产品体系,明确产品的顶层设计,充分展现产品的价值观和导向,以满足当前市场不断变化的需求。禹洲集团始终专注于自身产品力的提升,力求为客户提供回归生活本质的精致化品质住宅。「温度空间」系列产品围绕「1个核心、3个空间、5个产品主张、6个产品价值」搭建,并不断创新迭代。产品设计上结合自然环境和当地生活习惯,从产品细节著手,随著时间推移,生活场景亮点不断呈现,既能看朝霞从城市地平线升起,观夕阳隐入海湾;在自家楼验城市露营的悠闲与快乐的同时,也能轻松享受三五好友聚在一处,大摆龙门阵的闲适,致力于让业主的美好生活立体充盈。2024年,禹洲集团持续升级「禹立方温度空间」产品体系,在原有的产品体系基础上,迭代升级产品线打造标准,秉持「以人为本」的产品核心理念,在产品中用「有温度的设计」、「以形式追随功能」的原则,创造美好品质空间。在园林景观设计中,禹洲集团设计师从每一个细节出发,结合项目自然生态环境,运用艺术装置与高适配力设计,营造人与自然和谐共生的美学空间。令住户在繁忙喧嚣的都市中,感受生活节奏的舒缓,领悟人与自然的紧密相连。在绿色建筑产品设计中,禹洲集团在多个项目采用先进建筑设计和环保技术,譬如利用自然通风理念,让穿堂风从客厅和房间吹过,有效通过散热减少热量的聚集,使用隔热材料建造围护结构保温隔热系统,让室内和室外有著截然不同的体感温度,在达到节能的效果的同时,为业主提供高品质、绿色的居住环境。土地储备集团秉持区域深耕的拓展策略,凭借「进入一个城市,深耕一个城市」的发展原则,深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。截至2024年12月31日,本集团的土地储备总可供销售建筑面积约1,067万平方米,161个项目,分别分布于六大都市圈共38个城市,平均楼面成本约为每平方米人民币5,965元。本集团相信现在持有及管理的土地储备足够本集团未来二至三年的发展需求。土地储备的可供销售建筑面积(平方米)(于2024年12月31日)

　　2024年9月召开的政治局会议,提出房地产市场要「止跌回稳」,12月政治局会议再次强调稳住楼市,清晰地表明国家对房地产行业持续的支持,预计未来房地产政策也将继续遵循国家大的政策指导方向,继续保持积极、利好的宽松政策基调不变。国家、各地方政策或将推出更加积极、力度更大的刺激政策,譬如房贷利率进一步下降,一线城市的限购政策的松绑、解除,交易环节的各种税费持续降低或减免优化,住房公积金跨市通用等等;对房企将进一步推进「白名单」政策的落地实施,以缓解房企资金压力;并对房地产库存进一步加大收储的规模和力度,加速房地产市场进行去库存化。城中村改造的进程,预计也将加快,持续推进棚改货币化安置,将释放出购房需求,助力房地产行业的筑底回升。2024年房地产行业依然较为低迷,对于房企的生存和发展极具挑战。面对行业的艰难困境,禹洲集团凭借着勇敢无畏、坚持奋斗的精神,在行业处于整体下行周期,克服重重困难、奋力拼搏,持续推动企业在逆境中前行。未来,公司将继续保持严格的「现金管控」措施不放松,严格执行「降本增效」要求,让每一笔资金发挥最大效益;继续坚持业绩导向,提升业绩为公司当前的首要任务,创新发展业务模式,持续不断采取各种营销策略促进销售,盘活存量资产,加快回笼资金,让公司在逆境中破局;同时,严格管理施工进度和质量管控,在「保交付」的要求下,对各个施工关键节点进行实时动态监控,确保在高质量前提下,按时保质保量完成竣备交付,切实履行企业责任。禹洲集团已经跨越三十而「励」之年,站在新的起点上,我们将继续保持创业初心,持续优化提升核心竞争力,不断进行创新思考和尝试,在不断变化的市场环境中,寻找、把握机遇,创造业绩,为公司持续发展夯实基础,续写下一个三十年的新篇章。

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　　证券之星估值分析提示禹洲集团盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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